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Rumo ao Interior

Com o esgotamento de áreas ao redor da Capital, condomínios e loteamentos fechados de médio e alto padrão surgem como oportunidade de crescimento para construção civil no interior de São Paulo

Reportagem:
Alexandre Branco (Sorocaba)
Edmilson Zanetti (São José do Rio Preto)
Ernesto Zanon (São Paulo)
Giselda Braz (Santos)

O avanço dos condomínios horizontais e loteamentos de médio e alto padrão praticamente esgotou as áreas disponíveis em um raio de 100 km ao redor da capital. Terrenos nobres às margens das rodovias Castelo Branco, Bandeirantes, Anhangüera e Dutra são cada vez mais raros. A interiorização dos condomínios surge, então, como uma excelente oportunidade de negócios para a construção civil.
Segundo Lincoln Jorge Marques, engenheiro civil e consultor imobiliário, os novos negócios são conseqüência de um deslocamento dos investimentos para o interior, onde há um constante crescimento da economia.

“ Os bons terrenos já foram ocupados, principalmente por pessoas que ainda trabalham na Capital, mas se deslocam todos os dias até suas residências”, explica Marques. Apesar de não haver estudos ou estatísticas sobre este tipo de empreendimento, o consultor explica que a tendência para os próximos anos é de maior ocupação do entorno das médias e grandes cidades do Estado.

Os condomínios residenciais geralmente são formados por casas já prontas, principalmente voltadas para a classe média. Já os loteamentos fechados são preferidos por moradores de médio e alto padrão. Em busca de segurança e equipamentos de lazer, os proprietários adquirem os terrenos e constroem seus imóveis. Por isso, não há padronização. “Os moradores passam a viver em verdadeiros clubes fechados, onde – em tese – há maior privacidade e menor risco de problemas com a violência urbana.”

Marques lembra que a primeira etapa da fuga de paulistanos para os condomínios horizontais se deu nos anos 80 e 90 em direção a Barueri e Santana do Parnaíba (Alphaville e Tamboré), Cotia (Granja Viana) e Arujá. Mais recentemente houve o movimento rumo a municípios como Jundiaí e Vinhedo, na direção de Campinas. “Essa tendência tem em comum um público que encontrou a possibilidade de morar em casas, por preços razoáveis. Um imóvel em Alphaville, por exemplo, saía mais em conta do que um apartamento em um bairro nobre de São Paulo”, diz Marques.

Segundo o consultor, mudar para um condomínio horizontal significa, para muitos, um investimento na qualidade de vida. Os moradores continuam trabalhando ou estudando em São Paulo, preferindo o deslocamento diário.

Entre os condomínios de altíssimo padrão, localizados na faixa de 100 km da capital, três são destacados pelo consultor como locais escolhidos por pessoas que mantiveram negócios em São Paulo, apesar da distância. “Terras de São José e Quintas da Baronesa, em Itu, além do Helvétia, em Indaiatuba, ganharam moradores de classe A, que foram para o interior em busca de um excelente padrão de vida e segurança”, diz.

O fenômeno se repetiu ao redor das grandes cidades do interior. Junto a Campinas, a região de Souzas, por exemplo, deixou de ser um bairro rural e passou a oferecer condomínios residenciais e loteamentos fechados de médio e alto padrão. Cidades próximas receberam o Alphaville Jaguariúna e o Dom Pedro.
Na região de Sorocaba, diversos condomínios foram criados em torno da cidade, com destaque para o Lago Azul, um clube de golfe localizado na vizinha Araçoiaba da Serra. Em Ribeirão Preto, São José do Rio Preto e São Carlos, antigas fazendas deram lugar a grandes empreendimentos imobiliários.

A cidade de São Paulo assistiu a outro fenômeno ligado à horizontalização dos empreendimentos. “Surgiram muitas vilas de alto padrão, formadas por agrupamentos de oito a 15 residências. São o que chamamos de prédios deitados, que seguem todas as premissas dos condomínios verticais mas garantem aos moradores viver em casas”, explica Marques. Esses empreendimentos se tornaram mais comuns em bairros como os Jardins, Vila Cordeiro e Brooklin Velho. Na Zona Norte, próximo à serra da Cantareira, existem alguns grandes condomínios residenciais de médio padrão, que atendem às expectativas de quem quer muito espaço e infra-estrutura de lazer em um bairro fechado.

Na Grande São Paulo, diz o consultor, há ainda a tendência de criação de novos núcleos horizontais no ABC, principalmente em Santo André e São Caetano, além do adensamento de Alphaville e Granja Viana. Já em Guarulhos, o único exemplo representativo de condomínio de casas é o Villagio Maia, considerado um sucesso de vendas pelos empreendedores.

Baixada Santista mantém tendência de verticalização

A falta de grandes áreas na Baixada Santista, diferentemente do que ocorre em outras cidades do Estado, faz com que a região continue crescendo apoiada na verticalização. Em Santos, um empreendimento na Ponta da Praia, que conta com cinco torres e infra-estrutura de clube, acaba de ser inaugurado. Há também um grande projeto na praia da Enseada, no Guarujá.

Marcos Campilongo, conselheiro do SindusCon-SP e diretor da Praia Grande Construtora Ltda., diz que a valorização dos espaços urbanos está fazendo com que as cidades se espalhem. “A saída será adensar menos as regiões centrais, sempre buscando oferecer mais serviços e melhor qualidade de vida”, afirma. Os condomínios fechados também se transformam numa ótima solução para construtores e clientes.

O empresário precisa construir e vender cada vez mais rápido, evitando o alto custo de manutenção das unidades vazias. “Esse tipo de construção acaba sendo uma forma de racionalizar despesas. Geralmente são quatro ou cinco prédios com administração única. Todos se servem de apenas uma área de lazer, que pode reunir quadras esportivas, piscinas e salas de ginástica”, completa.

Para os clientes, não faltam atrativos. “Os condomínios fechados, por exemplo, oferecem mais segurança. As crianças ficam protegidas até do tráfego pesado, já que nas ruas internas o fluxo é menor e os veículos trafegam em baixa velocidade”, diz Campilongo. O empresário entende que a tendência é levar empreendimentos para locais onde haja maior espaço, visando principalmente a melhor qualidade de vida.
Em Santos, há empresários que constroem com o objetivo de alugar os imóveis, sem a preocupação da venda imediata. ‘‘Apesar disso, muitos já investem em condomínios fechados’’, afirma. Ele aponta o Guarujá como alvo principal desses projetos, em virtude de ainda contar com áreas livres. Mas Campilongo entende que a área continental de Santos, com projetos especiais que obedeçam à exigência de preservação, também poderá se transformar em boa opção.

O projeto que começou a ser implantado em julho na praia da Enseada pelas construtoras Phoenix e Praia Grande, segundo Mário Celso Pereira de Alcântara, diretor da primeira empresa, é dedicado aos paulistanos, já que “o santista dá preferência às praias mais distantes do Litoral Norte, enquanto o morador de São Paulo vê no Guarujá uma boa opção por conta da facilidade de acesso à capital.”
O empreendimento da Enseada é formado por 80 apartamentos de alto padrão. “Um estudo recente mostra que a pessoa não consegue ficar mais de duas horas na praia. Por isso resolvemos construir um condomínio para aqueles que, depois do banho de mar, pretendem continuar desfrutando do lazer com toda a infra-estrutura necessária, inclusive de segurança”, diz.

Outro empreendimento em progreso na cidade é Guarujá Central Park, que ocupa um terreno de quase 500 mil m² na Enseada. Com investimentos iniciais de R$ 3,5 milhões, o espaço será utilizado para incorporações residenciais e comerciais. O projeto prevê ocupação de forma ordenada. A primeira faixa será de baixa ocupação, com residências de até dois andares; depois virão prédios de cinco andares, uma área comercial, edifícios de 11 andares e lotes menores para casa, tudo com estrutura de um bairro planejado. Somente a parte dos fundos permanecerá desocupada, já que o trecho de Mata Atlântica será preservado por se tratar de área de conservação permanente.

Oferta maior que a procura em Prudente

O mercado dos condomínios fechados em Presidente Prudente passa por um período de desaquecimento, provocado pela crise econômica e excesso de oferta de imóveis. Há cerca de três mil unidades fechadas, segundo o diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis, Alberico Peretti Pasqualini. Ele lembra que a cidade já viveu um período de grande procura por esse estilo de morar, quando a Construtora Encalso lançou, entre 1995 e 1997, os condomínios Damha I e II.

Segundo o corretor, os dois lançamentos atenderam a uma demanda reprimida devido aos altos preços de outros três condomínios fechados da cidade: Morumbi, João Paulo II e Central Park. “Estes três lançamentos pioneiros tiveram, nos anos 90, uma grande valorização em função do temor generalizado gerado pela vinda de muitos presídios para a região”, diz.

Segundo a AD Empreedimentos Imobiliários, do grupo Encalso, que agora administra os condomínios Damha, todos os terrenos do Damha I já estão nas mãos de proprietários e 70% do condomínio está edificado. No Damha II, a administradora ainda tem 20 lotes para serem comercializados. O preço médio do metro quadrado dos empreendimentos gira em torno de R$ 150,00. O residencial Beatriz, também do grupo Encalso, vizinho do Damha II, foi lançado em 1999 e ainda é uma das opções de investimento para quem deseja financiar um imóvel em até 36 vezes.

Golden Village - Além do residencial Beatriz, a cidade ganhou recentemente outros lançamentos de alto padrão, como o Quinta das Flores, o residencial Portinari e o Golden Village. Porém, aponta Pasqualini, os três foram lançados em um momento de desaquecimento, o que resultou em baixa procura.

“Os negócios vêm sendo fechados em um ritmo mais lento, mas estão sendo fechados”, discorda o gerente administrativo da Golden Par, Dirço Cristóvão Dundes, que responde pelo Residencial Golden Village. O condomínio é considerado hoje o mais valorizado da cidade por apresentar construções de alto padrão e pela boa localização.

A metragem média dos terrenos é de 525 m², e a maioria das construções ocupa dois lotes. O valor do metro quadrado é R$ 200,00. O condomínio tem 91 lotes, dos quais 40% já foram edificados.
“ Nosso diferencial é o pequeno número de moradores e o alto padrão das edificações, além de um sistema de segurança com 100% de monitoramento de câmeras”, diz o gerente.

O diretor da Regional Oeste do SindusCon-SP, Luiz Bonifácio Urel, explica que os condomínios fechados representam possibilidade de maior segurança para os moradores e de investimentos com bom retorno. “Entendemos que é um mercado promissor, que ainda oferecerá muitas oportunidades de negócios para a construção civil.”

Rio Preto troca prédios por condomínios horizontais

O avanço dos condomínios horizontais fechados é responsável por um aquecimento que já dura 15 anos no mercado imobiliário e da construção civil de São José do Rio Preto. Desde a aprovação do primeiro projeto, em 1974, foram abertos outros 15 condomínios, 13 a partir dos anos 90, totalizando mais de 5.000 unidades comercializadas na forma de lotes ou casas prontas para morar. Esse quadro só foi possível devido ao Plano Diretor de 1992, que admitiu a introdução do conceito de loteamentos fechados no município.

Segundo o engenheiro Milton Assis, especialista em assuntos urbanos e responsável pela Coordenação de Projetos Estratégicos da prefeitura, o “boom” horizontal sucedeu o período de crescimento vertical nos anos 80. Já o diretor da Regional Noroeste do SindusCon-SP, Hilton Hugo Fabbri, acredita que ainda haverá uma retomada na construção de prédios, especialmente na forma de condomínios modernos que privilegiem a qualidade de vida com áreas de lazer e muito verde. “Há espaço para todos os tipos de empreendimentos”, justifica.

Estima-se que sejam lançados em Rio Preto, até o final de 2006, pelo menos outros seis condomínios horizontais que estão à espera da aprovação oficial. Projeções revelam que, se todas as unidades lançadas estivessem construídas e habitadas, 5% da população de Rio Preto, hoje na casa dos 400 mil habitantes, estariam vivendo neste tipo de moradia.

Mas nem todas as unidades estão construídas ou são habitadas. Além do apelo de conforto e segurança que norteia o conceito de moradias cercadas por muros altos e com portaria, a valorização de tipo de imóvel e a conseqüente possibilidade de especulação são outros atrativos para quem está atrás de investimentos.

O empresário Osmar Garcia, dono de uma das imobiliárias mais antigas de Rio Preto, cita como exemplo um terreno no condomínio Débora Cristina, o segundo construído na cidade. Lá, uma unidade custava, em 1978, US$ 5 mil. Hoje, está em torno de US$ 170 mil.

A quase totalidade desses empreendimentos atende a clientes de classes média e alta. O PIB de R$ 6.906 per capita de Rio Preto e o rendimento médio mensal de uma pessoa empregada na cidade (5,8 salários mínimos) justificam as boas perspectivas do mercado imobiliário.

“ O condomínio simula características de uma cidade moderna e planejada, com todos os serviços, inclusive em termos de lazer. Isso explica porque o número de sócios de clubes na cidade vem diminuindo. Você não precisa se deslocar para levar seu filho para jogar tênis ou ir à piscina. No condomínio tem tudo”, explica Garcia.

Para os moradores, há ainda um fator denominado “segurança mental”. Mesmo que não existam tantos riscos lá fora, ele se sente seguro dentro do condomínio . É um local onde o morador pode fazer uma caminhada à noite e o filho pode andar de bicicleta nas ruas sem preocupar os pais. Ou seja, é um prato cheio não só para a construção civil, mas também para as imobiliárias. “A comercialização de lotes em bairros abertos está praticamente falida”, enfatiza o corretor, que atua no ramo há mais de 30 anos.
O Grupo Rodobens, pioneiro no conceito “cidades de contorno” (que integram bairros residenciais, áreas de lazer, centros comerciais e de serviços) comemora 1.150 casas vendidas, em 19 empreendimentos de Rio Preto. “O empreendimento Green Valley Edge City, por exemplo, tem 300 casas numa verdadeira cidade dentro da cidade”, diz Eduardo Gorayeb, diretor da empresa.

Além de Rio Preto, a Rodobens tem mais de 40 empreendimentos na capital paulista, Ribeirão Preto, Campinas, Indaiatuba, Sorocaba, Guarujá, Porto Alegre (RS), Curitiba (PR), Rio de Janeiro (RJ), Belo Horizonte (MG) e Fortaleza (CE).

Com quatro grandes empreendimentos e um em andamento em Ribeirão Preto, a Encalso já investiu cerca de R$ 100 milhões na cidade. Desde 1992 foram 2.200 lotes, mais da metade habitados. No mercado há 41 anos, a empresa também opera em outros Estados através do sistema de parcerias.

“ Estamos abertos a parcerias em todas as cidades. Em Rio Preto, a empresa aliou-se à Rodobens para dois meganegócios, o primeiro já com 200 casas vendidas”, conta Nélio Galvão Martins Filho, diretor da Encalso.

A “febre” por este estilo de vida parece estar só no começo. No lançamento do Village Damha, na vizinha Mirassol, a Encalso vendeu 310 imóveis em apenas oito horas.

Chegada da Alphaville gera disputa entre cidades

ALocalizada a 110 km de São Paulo, Votorantim confirma sua vocação para receber grandes condomínios horizontais. Os investidores da Alphaville Urbanismo aplicarão R$ 140 milhões — quase o dobro do orçamento municipal, estimado em R$ 76 milhões em 2005 — para construir um empreendimento de 2.000 lotes, com cerca de 450 m² cada, além de outros 312 lotes comerciais. Para receber o novo negócio, a cidade venceu uma batalha com a vizinha Sorocaba.

O investimento é um dos maiores já realizados pela Alphaville nas 33 cidades de 17 Estados brasileiros onde está presente. No empreendimento, haverá ainda espaço para pequenos edifícios de até cinco andares. O condomínio ocupará uma área de 3,14 milhões de m², mas somente 45,9% estarão destinadas aos lotes.

O início das obras, que devem gerar cerca de mil empregos diretos, está previsto para ocorrer até 2007, segundo o diretor de projetos da Alpahville, Marcelo Willer. O prazo é necessário para que a empresa consiga todas as licenças ambientais e regularizações junto à Prefeitura. Os lotes residenciais serão comercializados em três etapas, a cada 18 meses.

Mas este não é o único empreendimento do gênero em Votorantim. A Secretaria Municipal de Obras contabiliza cerca de cinco mil lotes residenciais nos últimos quatro anos, todos de alto e médio padrão. O titular da pasta, Ronaldo Krüger Pissini, diz que a ampliação do perímetro urbano e a utilização de cinturões de áreas rurais foram fundamentais para a viabilização desses projetos. As medidas ajudarão a nortear o Plano Diretor, que começará a ser debatido com a comunidade ainda neste ano.

Para vencer a batalha com Sorocaba, a Prefeitura de Votorantim conseguiu aprovar uma mudança na Lei de Zoneamento, que ampliou o perímetro urbano em 170 alqueires. O Alphaville ocupará cerca de 150 alqueires, restando ainda nos arredores outros 20 alqueires que devem receber investimentos do mesmo tipo.

O prefeito Jair Cassola espera que a formação de um pólo regional de condomínios de alto padrão traga recursos para a cidade. Não só pelo poder aquisitivo dos moradores, mas principalmente pelos investimentos que podem gerar. “Acreditamos que muitos empresários podem vir morar em Votorantim e, com isso venham a transferir suas indústrias para cá”, exemplifica.

Sorocaba - O novo Plano Diretor, que prevê o crescimento organizado e oferece muitas oportunidades para o desenvolvimento sócio-econômico, acabou sendo fator determinante para que cidade não ficasse com a Alphaville, que havia escolhido uma área em Sorocaba.

Naquele local, apesar dos esforços do prefeito Vitor Lippi em encaminhar à Câmara Municipal um projeto para modificar a lei, só é permitido o fracionamento em lotes com 1.000 m². A decisão significou uma dupla derrota para o município, já que – além de perder o investimento a ser realizado pela loteadora – deixou de receber uma área onde seria construído um novo campus da Universidade Federal de São Carlos (Ufscar).
O secretário da Habitação, Urbanismo e Meio Ambiente de Sorocaba, José Dias Batista Ferrari, minimiza a derrota para Votorantim. “Isso vai ser bom para Sorocaba também”, justifica. Ele defende uma política regional que, como ocorre em Campinas, crie um modelo de cidades fortes em torno do pólo regional.

Mesmo sem a Alphaville, o mercado imobiliário de Sorocaba espera pelo anúncio de mais um grande loteamento residencial em uma área, adquirida por construtora local, com cerca de 50 alqueires, o equivalente a 1,2 milhão de m². O empreendimento será ao lado do futuro Centro Olímpico Municipal.