Decisões judiciais sobre distratos seguem preocupando o setor

Rafael Marko

Por Rafael Marko

Decisões judiciais sobre distratos seguem preocupando o setor

A preocupação em relação aos distratos de compra e venda de imóveis permanece, observou o advogado Thomaz Whately, do Conselho Jurídico do SindusCon-SP, no Congresso Jurídico do sindicato, realizado em 28 de setembro, na sede da entidade.
Whately analisou as decisões do STJ (Superior Tribunal de Justiça) e de juízes de primeira e segunda instâncias sobre o assunto. A determinação da Justiça de que, ao receber o imóvel de volta, as incorporadoras teriam direito a reter apenas 10% a 25% das prestações quitadas, não cobre os custos, de 10% a 15% do preço do imóvel, em despesas administrativas e de comercialização efetuadas, comentou o especialista.
Com relação aos distratos, o advogado Olivar Vitale, membro do Conselho Jurídico do SindusCon-SP, informou que uma nova versão da proposta de um pacto para pacificar o assunto, entre representantes da indústria imobiliária, do Judiciário e dos adquirentes de imóveis, foi divulgada em 12 de agosto, com prazo de 90 dias para manifestações.
Já o advogado Ricardo Campelo, do Conselho Jurídico, comemorou a recente decisão do STJ de considerar válida a transferência, ao adquirente do imóvel, do pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado como sendo parte do preço total do negócio. Segundo ele, a decisão foi muito positiva, por privilegiar expressamente o princípio do “pacta sunt servanda” (acordos devem ser mantidos), em um momento em que se veem tantos questionamentos sobre as cláusulas contratuais assinadas.
Alienação fiduciária
Cerca de 40 decisões do STJ e do Tribunal de Justiça de São Paulo, adotadas nos últimos anos, têm questionado o regramento legal dos leilões extrajudiciais realizados por instituições financeiras concedentes de crédito imobiliário, para a retomada de imóveis em caso de inadimplência dos mutuários.
A revelação foi feita por Vitale, ao relatar que a preocupação por tais decisões, que afetam a segurança jurídica proporcionada pelo instituto da alienação fiduciária, já foi levada por representantes das instituições de crédito e do mercado imobiliário ao governo.
O advogado Frederico José Straube, diretor do Centro de Mediação SindusCon-SP, destacou as vantagens da mediação em relação a conflitos como os mencionados. “Além de assegurar urgência e segurança jurídica como faz a arbitragem, a mediação é mais barata, ocupa menos tempo dos advogados e se dá em uma atuação cooperativa e não adversarial, com as partes buscando evitar a ruptura de relações comerciais. E se uma das partes não quiser seguir no processo, a mediação para, ao contrário da arbitragem”, enfatizou.
Vantagens da Compliance
Em outro painel, o coordenador do Conselho Jurídico, advogado Alexandre Tadeu Navarro, defendeu a criação de programas de Compliance. Segundo ele, “anteriormente as empresas questionavam o custo de implementação desses programas, mas diante das mudanças aceleradas ocorridas, hoje o que se coloca é o risco de não tê-los. Eles não solucionam tudo, devido à maldita simbiose da construção com o mundo político, mas são a oportunidade de sair deste jogo, e o SindusCon-SP já criou seu programa para dar o exemplo ao setor”, afirmou.
O advogado lamentou que decisões judiciais demorem a produzir efeitos. “Em São Paulo, tivemos dois casos flagrantes de corrupção, envolvendo irregularidades no recolhimento do ISS e na expedição de alvarás. Empresas e agentes públicos foram punidos, mas quando as questões chegaram na esfera política, pararam”, comentou.
A advogada e ex-integrante do Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica) Patricia Agra Araújo afirmou que a adoção de Compliance é a oportunidade de passar a mensagem para a empresa identificar riscos, monitorar seus operadores e gerar eficiência. “Ter Compliance pode reduzir em até 4% do faturamento o valor da multa em processos de corrupção, e é pré-condição para se começar a negociar acordo de leniência”, disse.
O promotor de Justiça Roberto Livianu informou que está a caminho uma nova versão da ISO 19011 – Diretrizes para auditoria de sistemas de gestão, definindo parâmetros científicos sobre o tema. Ele elogiou o SindusCon-SP “pela coragem de lidar com o problema” e defendeu o estabelecimento de um pacto anticorrupção e uma auto-regulamentação entre as empresas do setor. “É mais barato para a empresa criar Compliance do que se defender de processos. A corrupção é inextinguível, mas controlável”, ponderou.
Livianu posicionou-se a favor de um maior poder de negociação do Ministério Público nos acordos de delação premiada, mas disse ter dúvidas em relação à premiação da mesma. “Quase 80% dos delatores estão soltos e cerca de 97% das decisões de Moro são confirmadas pelos tribunais superiores. Lembro que a Lei 12.850 dispõe que ninguém pode ser condenado com base exclusivamente em delação premiada”, observou.
André Glogowsky, membro do CTQ (Comitê de Tecnologia e Qualidade), relatou como a complexidade assumida pela atividade da construção modernizou o processo de gestão da Hochtief do Brasil, que hoje identifica e quantifica riscos, incluindo-os nos orçamentos de suas obras. Segundo ele, o programa de Compliance precisa abranger um amplo leque de condutas com clientes e fornecedores, que também envolve cuidados com a saúde dos trabalhadores e o meio ambiente. “Há um confronto entre o mundo real e a ética. Em Harvard, participei de um curso sobre Teoria dos Jogos, que mostrava como é possível organizar um cartel até sem combinar informações com seus concorrentes. Ou seja, ainda há brechas para condutas antiéticas, mas revestidas de legalidade”, comentou.
Além do público presente, houve importante participação de vários inscritos que acompanharam o Congresso via internet, com interação online.
A cobertura completa do Congresso Jurídico estará na edição de novembro/dezembro da revista Notícias da Construção.
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