Justiça reafirma validade de atraso em entrega de imóvel
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou em 18 de setembro recurso especial de um casal de compradores que alegava ser abusiva a cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel comprado na planta, em contratos imobiliários de compra e venda.
A decisão admite que, neste mercado, fatores imprevisíveis que podem atrapalhar a construção – tais como eventos da natureza, falta de mão de obra e escassez de insumos – tornam válida a cláusula contratual que estabeleça prazo de tolerância pelo atraso da obra. No entanto, a entrega do imóvel não pode ultrapassar 180 dias da data estimada e, em qualquer caso, o consumidor deve ser notificado a respeito do uso da cláusula e da justificativa para a ampliação do prazo.
O casal havia alegado que a incorporadora, ao estipular o prazo de entrega, já deveria ter considerado a possibilidade de atraso, de forma que o consumidor não fosse seduzido com a informação de que o imóvel seria entregue em determinada data e, posteriormente, o prazo fosse ampliado.
Segundo o relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva, a compra de imóvel na planta possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido antecipadamente quando haverá a entrega das chaves. Por isso, incorporadora e construtora devem observar o cronograma de execução da obra com a maior fidelidade possível, sob pena de responderem pelos prejuízos causados ao comprador pela não conclusão ou atraso injustificado do imóvel.
Entretanto, em vista da complexidade do empreendimento e dos fatores de imprevisibilidade, o relator entendeu ser justificável a adoção, no contrato, contratual, de tolerância em relação à data de entrega – que na verdade é apenas estimada, conforme prevê da Lei 4.591/64.o artigo 48.
“A disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportado pelo adquirente”, disse o relator.
Cueva destacou que a tolerância contratual não pode superar o prazo de 180 dias, considerando, por analogia, o prazo de carência para desistir do empreendimento de acordo com a mesma lei e também para que o fornecedor saneie vício do produto, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor.
“O incorporador terá que cientificar claramente o consumidor, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do eventual prazo de prorrogação para a entrega da unidade imobiliária, sob pena de haver publicidade enganosa, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Durante a execução do contrato, igualmente, deverá notificar o adquirente acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação”, concluiu o relator.
