Tribunal de Justiça uniformiza jurisprudência em Direito Imobiliário

O prazo de tolerância de até 180 dias de atraso para a entrega de imóvel em construção é válido, desde que previsto em contrato. Atrasos de entrega geram obrigação de indenização ao adquirente, pela privação injusta do uso do imóvel, no valor equivalente a um aluguel.
Estas são algumas das sete teses jurídicas aprovadas em 31 de agosto pela Turma Especial – Privado 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, na conclusão do julgamento de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), relativo a compromissos de compra e venda de imóveis. O acórdão foi publicado em 5 de setembro.
Criados pelo novo Código de Processo Civil, os IRDRs têm o objetivo de uniformizar a jurisprudência. No caso, as sete teses jurídicas devem ser aplicadas pelos juízes do Estado de São Paulo. Assim, garantem isonomia, previsibilidade e segurança jurídica, a partir de entendimento de determinada matéria. O julgamento foi presidido pelo desembargador Donegá Morandini e teve como relator o desembargador Francisco Loureiro.
As teses jurídicas aprovadas foram as seguintes:

• É válido o prazo de tolerância, não superior a 180 corridos, estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
• Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma clara e inteligível o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.
• O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada.
• É ilícito o repasse dos “juros de obra”, ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.
• A restituição de valores pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de compromisso de compra e venda será feita de modo simples, salvo má-fé do promitente vendedor.
• O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente dos juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor.
• Não se aplica a multa prevista no artigo 35, parágrafo 5º da Lei 4.591/64, para os casos de atraso de entrega das unidades autônomas aos promissários compradores.

Em razão de afetação da matéria pelo Superior Tribunal de Justiça, ficou prejudicada a tese jurídica de que a multa contratual prevista em desfavor do promissário comprador deveria ser aplicada por reciprocidade e isonomia, na hipótese de inadimplemento da promitente vendedora.
Já a tese jurídica de aplicação de indenização por danos morais em virtude do atraso na entrega das unidades autônomas aos promitentes compradores foi rejeitada por unanimidade, devido à necessidade de se examinar em juízo cada caso concreto separadamente.
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