Alienação fiduciária: devedor poderá quitar a dívida no leilão

A mesma Lei 13.465, de 11 de julho (DOU de 12/7/2017), que criou o direito de laje e instituiu normas gerais para a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), também introduziu mudanças em outras questões imobiliárias, como loteamentos e registro de imóveis. A lei é resultante da Medida Provisória 759/2016.
Na formalização de negócio com alienação fiduciária de imóvel, foram introduzidas na legislação diversas mudanças. A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis 30 dias após a expiração do prazo para a quitação da dívida.
Até a data da averbação, será assegurado ao devedor pagar as parcelas da dívida vencidas, mais despesas. O devedor deverá se comunicado das datas, horários e locais dos leilões da execução por correspondência (inclusive por e-mail).
Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, será realizado o segundo leilão nos 15 dias seguintes. Após a averbação da consolidação da propriedade no patrimônio do credor e até a data da realização do segundo leilão, será assegurado ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado a encargos, despesas e tributos.
Regularização em APPs
Ficou estabelecido que a Regularização Fundiária Urbana (Reurb) será possível em áreas de risco desde que haja estudo e implantação de medidas a sanar o risco. Em áreas Áreas de Proteção Ambiental (APPs), a Reurb poderá acontecer mediante estudos técnicos prevendo melhorias, inclusive eventualmente por compensação ambiental.
Também foi previsto que, nas áreas rurais, poderá se realizar a Reurb se lá forem identificados núcleos urbanos consolidados.
Condomínio de lotes
Outro avanço foi a inclusão, no Código Civil, do Condomínio de Lotes – a existência, em terrenos, de partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
 
A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura do condomínio de lotes ficará a cargo do empreendedor que desenvolver o condomínio.
 
Poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.
Também foi legalizada a figura do loteamento de acesso controlado, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. O controle de acesso precisará ser regulamentado pela Prefeitura.
Registros imobiliários
Em relação à quitação da promessa de compra imobiliária, a Lei de Registros Públicos foi alterada para permitir a averbação do termo de quitação de aquisição de imóvel, exclusivamente para fins de exoneração das obrigações fiscais pelo vendedor.
Também foram feitas outras alterações pontuais na legislação de registros públicos para facilitar o acesso dos títulos ao registro ou para sua retificação.
Outra mudança neste tema foi a instituição do usucapião extrajudicial.